Главная / Статьи / Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость как объект налогообложения

В настоящий момент кадастровая стоимость рассматривается в качестве объекта налогообложения по следующим налогам:

№ п/п

Налог

Норма НК РФ

1

Налог на имущество организаций

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 НК РФ (п. 2 ст. 375 НК РФ)

2

Земельный налог

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ (п. 1 ст. 390 НК РФ).

3

Налог на имущество физических лиц

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (п. 1 ст. 402 НК РФ)

В отдельных случаях кадастровая стоимость земельного участка применяется также для расчета арендной платы за пользование этим участком.  Об этом говорится в п. 5 ст. 65 ЗК РФ, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Оспорить кадастровую стоимость может заинтересованное лицо. Таковым признается собственник имущества, а также стороны договора аренды в том случае, если арендная плата установлена с использованием кадастровой стоимости.

В связи с изложенным вопросы оспаривания кадастровой стоимости приобретают особую актуальность в тех случаях, когда кадастровая стоимость завышена.

Процедура оспаривания

В настоящий момент процедура оспаривания включает в себя досудебный  и судебный этап.

При этом физические лица не обязаны разрешать спор о кадастровой оценке в досудебном порядке, они вправе сразу обратиться в суд, а для организаций порядок досудебного обжалования, напротив, является обязательным.

Однако, в любом случае, в первую очередь следует обратиться к оценщику. Для того, чтобы приступить к оспариванию, нужно иметь на руках основное доказательство несоответствия кадастровой цены рыночной цене, отчет оценщика, а также положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

Досудебное оспаривание

Лицо, чьи права нарушены кадастровой оценкой, имеет право обратиться  в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Комиссия создана и работает на основе Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 №263 (далее – Порядок).

Кадастровая стоимость, согласно ч. 10 ст. 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее – Закона № 135-ФЗ), может быть оспорена в течение 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее момента определения новой кадастровой стоимости.

Основанием для подачи заявления, согласно ч.. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, являются:

  •  недостоверность исходных сведений об объекте недвижимости, использованных оценщиком при определении его кадастровой стоимости;
  •  установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Лицо, обращающееся в Комиссию, должно представить Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, в котором должны быть указаны причины, по которым кадастровая стоимость является неверной. Документы, прилагаемые к Заявлению, перечислены в ч. 16, 18 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ и п. 13 Порядка:

  1.  кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, либо кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  2.  нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление подает гражданин, обладающий правом на объект недвижимости (например, свидетельства о праве собственности);
  3.  документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, если заявление подается по основанию ошибочности указанных сведений;
  4.  отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  5.  положительное экспертное заключение СРО оценщиков в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, членом которой является оценщик, составивший отчет, на бумажном носителе и в форме электронного документа;
  6.  иные необходимые документы.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом (?). О своем решении комиссия в течение пяти рабочих дней уведомляет заявителя, а также орган местного самоуправления (ч. 26 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ). Копию решения комиссия направляет в отделение Росреестра и кадастровую палату (ч. 30

ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

В том случае, если заявителя не устраивает результат рассмотрения спора в Комиссии, она может обжаловать его в судебном порядке.

Судебный порядок рассмотрения спора

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости следует обращаться в суд общей юрисдикции: Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа.

Оспаривание сведений о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с 15 сентября 2015 года по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (пункт 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее ‒ Закон о кадастре), статья 24.12 Закона об оценочной деятельности, глава 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее ‒ КАС РФ), статья 1 Федерального закона от 8 марта 2015 года № 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации").

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований:

  •  об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (далее ‒ заявления о пересмотре кадастровой стоимости);
  •  об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

После введения в действие КАС РФ данные дела разрешаются в сроки, установленные статьей 141 КАС РФ (а именно в течение 2 месяцев), в соответствии с правилами главы 25 КАС РФ «Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости».

Согласно ст. 246 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должно соответствовать требованиям статьи 125 КАС РФ. Помимо документов, указанных в статье 126 КАС РФ, к административному исковому заявлению прилагаются:

  1.  кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  2.  нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  3.  документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
  4.  отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  5.  положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом;
  6.  документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора, за исключением случая, если административное исковое заявление подано гражданином.

Практика рассмотрения дел

Основные сложности, с которыми может столкнуться заявитель, а теперь уже административный истец, это сложности с доказыванием факта завышения кадастровой стоимости. Здесь на первый план выходит качество отчета оценщика. Зачастую суды отказывают в удовлетворении заявленных требований по причине несоответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности, в частности Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 256. Им, в частности, предусмотрено, что оценщик должен использовать затратный, сравнительный и доходный  подходы к оценке.

Суд в одном из решений, имеющихся в нашем распоряжении, отказывая в удовлетворении требований, указал, что оценщик применил только сравнительный метод, в рамках которого ограничился использованием метода прямого сравнения продаж. Также судом были предъявлены претензии, связанные с выбором объектов-аналогов для оценки, кроме того, были выявлены и другие методологические недочеты в отношении отчета оценщика. В итоге судом в решении был сделан вывод о том, что отчет оценщика является недопустимым доказательством, т.к. отчет составлен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности и была нарушена методология оценки рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с законом № 135-ФЗ кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной стоимости, если достоверность отчета оценщика подтверждена судом. В итоге в рассматриваемой ситуации клиенту пришлось повторно обращаться теперь уже к другому оценщику с тем, чтобы снова оспаривать кадастровую стоимость.

Результаты оспаривания претворяем в жизнь

Согласно ч. 5 ст. 24.20. Закона № 135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 этого закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в 2015 г. и решение комиссии или суда об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости принято в 2015 г., то новая кадастровая стоимость должна применяться с 01.01.2015. Рекомендуем самостоятельно сообщить в налоговый орган об изменении кадастровой стоимости и представить подтверждающие документы.

Оспаривание кадастровой стоимости позволяет сократить налоговую базу по налогу в среднем на 30-40%, хотя в некоторых случаях кадастровая стоимость бывает завышена и в два раза. В связи с чем обращение за оспариванием кадастровой стоимости является достаточно выгодным для заказчика этой услуги, желающего снизить свою налоговую нагрузку по налогу на имущество или по земельному налогу.